Avalúos de Bienes Inmuebles Construcciones

 

Existen varios tipos de Avalúos en base a su propósito, uso y destino del mismo, así como una amplia tipología de inmuebles:

construcciones

 

  • Naves y bodegas industriales

  • Parques industriales

  • Centros comerciales y locales

  • Edificios de oficinas, vivienda y mixtos

  • Casas habitación en condominio y unifamiliar

  • Departamentos en condominio

  • Edificios de productos en general

  • Hoteles

  • Estacionamientos

  • Inmuebles de uso especializado

  • Inmuebles en proceso de construcción. etc

 

 

 

 

 

Avalúos de bodegas, naves y parques industriales.

bodega industrial  parque industrial

Avalúos de centros y plazas comerciales.

 avaluos plazas comerciales

Avalúos de inmubles y uso habitacional, privada individual y condominal: casas, departamentos, fincas, ranchos:

avaluos inmuebles 01   avaluos inmuebles 02

Avalúos vivienda interés social, medio y residencial

 avaluos interes social

Avalúos edificios de oficinas.

avaluos edificios

Avalúos de inmuebles de uso turístico y de uso especializado.

avaluos inmuebles turistico

 

Metodología básica aplicada a la valuación de Bienes Inmuebles


metodologia inmueblesTécnica de avaluó por comparación de mercado (MÉTODO DE COMPARATIVO DE MERCADO)


Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad.


El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara más que el precio de una propiedad comparable (principio de sustitución). Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.


Los precios de venta que se compararon representan el rango más probable del valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor de mercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas del predio en el terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta (motivación de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que tomara la operación a partir de la fecha de venta


Técnica del Cálculo de Costos (MÉTODO FÍSICO O DIRECTO)


Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de reproducción. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este método es:
Costo de mejoras nuevas – Depreciación de mejoras + Valor del Predio = Valor de la propiedad


La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia puede ser funcional o externa


Técnica de Capitalización por Ingresos (MÉTODO DE INGRESOS)

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica este método el valuador debe de elaborar un informe para la propiedad que se esta valuando.

 

 

 

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